이 경우는 다소 복잡한 재개발/재건축 입주권의 양도소득세 비과세 특례와 일시적 2주택 규정이 엮여 있어 세무 전문가의 정확한 검토가 필요합니다. 다만, 일반적인 세법 규정을 바탕으로 볼 때, 질문자님의 입주권은 주택 보유기간 2년 이상 요건을 충족하여 비과세 혜택을 받을 가능성이 높습니다.

핵심은 '주택 보유기간'의 계산 시점과 '일시적 2주택' 특례의 적용입니다.

1. 주택 보유 기간 (2년 이상) 인정 여부

양도소득세 비과세 요건 중 하나인 '2년 보유' 기간 계산은 조합원 입주권의 경우 일반 주택과 다르게 계산됩니다.

구분

내용

보유 기간 시작일

원칙: 종전 주택의 취득일 (2019년 조합원 자격 취득 시점)

보유 기간 종료일

양도일 (2025년 입주권 매매 시점)

주택 상태 변화

종전 주택이 관리처분인가(2020년 6월) 후 멸실되어 '입주권' 상태로 변했더라도, 이 입주권은 종전 주택의 보유 기간을 승계합니다.

질문자님의 경우: 2019년에 취득하여 2025년에 매매하는 것이므로, 입주권의 보유 기간은 2년(24개월)을 훨씬 초과하여 기본 보유 기간 요건은 충족합니다.

2. 거주 요건 및 비과세 특례 적용

질문자님이 2019년 당시 비조정대상구역에서 취득하셨다면, 양도 시점의 규제와 관계없이 2년 '거주' 요건은 면제되고 2년 '보유' 요건만 충족하면 됩니다.

따라서 2025년 매매 시점에 주택 보유 기간 2년은 충족되므로, 입주권 양도 시 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.

3. 일시적 1가구 2주택 특례 (추가 확인 필요)

2022년 결혼으로 인해 일시적 2주택자가 되셨다면, 기존 주택을 입주권 상태에서 양도할 때 비과세 혜택을 받기 위해 일시적 2주택 특례를 추가로 검토해야 합니다.

현재 상황: 종전 주택(입주권 상태) + 신규 주택(배우자의 주택)

특례 요건:

신규 주택 취득 당시 종전 주택(입주권 포함)이 1주택 또는 1입주권 상태여야 합니다. (2022년 결혼 당시 입주권 상태였으므로 충족)

신규 주택 취득일로부터 정해진 기간(보통 3년) 이내에 종전 입주권을 양도해야 합니다. (2025년에 매매한다면 3년 이내일 가능성이 높음)

중요: 만약 2025년 입주권 매매가 신규 주택 취득일로부터 3년(또는 세법이 정한 기간) 이내라면, 일시적

2주택 특례를 적용받아 입주권 양도에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

⚠️ 최종 정리 및 당부 사항

현재 정보로 볼 때 2년 보유 요건은 충족하며 비과세 가능성이 높습니다.

그러나 입주권의 양도소득세는 관리처분인가일, 멸실일, 신규 주택 취득일 등 여러 날짜와 당시의 규제에 따라 세부적인 계산과 적용이 달라지므로, 반드시 다음 사항을 준비하여 세무사에게 최종 확인을 받으셔야 합니다.

종전 주택 취득 계약서 (2019년 조합원 취득 시점)

관리처분계획 인가일 서류 (2020년 6월)

신규 주택 취득일 서류 (2022년 결혼 및 취득 시점)

입주권 매매 계약서 (2025년 양도 시점)

비조정구역 고시 내용 (2019년 취득 당시)